Imobiliárias, incorporadoras e construtoras podem constituir alienação fiduciária por instrumento particular
Recente decisão do Corregedor Nacional do CNJ, Min. Mauro Campbell Marques, deu novos rumos à alienação fiduciária de imóveis, permitindo sua constituição por instrumento particular também por empresas do ramo da construção civil e imobiliárias.
A medida favorece a concessão de crédito para a comercialização de imóveis, com menores custos, pois permite que a alienação fiduciária seja realizada sem necessidade de escritura pública.
Em decisão liminar, o Corregedor Nacional suspendeu o provimento 172/2024 e as modificações posteriores promovidas pelos provimentos 175/2024 e 177/2024, que introduziram regras no Código de Nacional de Normas da Corregedoria do CNJ, sobre alienação fiduciária (artigo 440-AO). Esse dispositivo permitia que apenas as entidades integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e Sistema Financeiro Habitacional (SFH), pudessem instituir alienação fiduciária de imóveis por instrumento particular.
A liminar reestabelece entendimento anterior, permitindo também que empresas do ramo imobiliário, como por exemplo, construtoras, incorporadoras e imobiliárias celebrem contratos particulares com alienação fiduciária de imóveis.
Na prática, a instituição dessa forma de garantia não precisará ser feita por escritura pública, em operações de financiamento de compra e venda de imóveis por entidades da iniciativa privada.
A decisão foi proferida no pedido de providências n. 0007122-54.2024.2.00.0000, apresentado pela União, que argumentou que os provimentos 172, 175 e 177/2024, do CNJ, estavam promovendo uma aplicação incompatível com a redação do artigo 38, da lei 9.514/97, o qual excepcionou a instituição de alienação fiduciária sobre imóveis da regra do artigo 108, do C.Civil, que exigiria instrumento público.
A União sustentou, ainda, que impedir entidades privadas de celebrarem atos com alienação fiduciária, por meio de instrumento particular, encareceria sobremaneira os custos das operações imobiliárias, dado que em vários estados os emolumentos das escrituras públicas são bastante elevados. Afirmou, também, que a burocracia na lavratura de escrituras poderia promover demora maior nas operações imobiliárias, além de estabelecer uma reserva de mercado para as instituições do SFI e SFH (Bancos, cooperativas de crédito, entidades financeiras, administradoras de consórcios), que teriam o benefício exclusivo de utilizar instrumentos particulares.
A liminar reconheceu que há grande desproporção nas tabelas de emolumentos cartorários dos estados e que, em muitos, o custo das escrituras poderia frustrar a iniciativa legal de promover desburocratização, incremento da atividade imobiliária e redução de custos na concessão de créditos para financiamento de imóveis.
Portanto, considerando os efeitos imediatos da liminar, pode-se afirmar que as construtoras, incorporadoras, imobiliárias e loteadoras, estão autorizadas a constituir a garantia de alienação fiduciárias em suas operações de financiamento imobiliário, sem necessidade de escritura pública, podendo a garantia ser prevista em instrumentos particulares.
Para maiores informações, consulte nossos profissionais da área de direito imobiliário.
Informe redigido por: Cássio Lisandro Telles.